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京郊多地房价每平方米破4万 一手房市场加速挤出刚需

【铝道】 若是现在买房，估计就买不起了。 一位在去年12月中旬购得一套两居室的受访者表示， 我当时买的房每平方米3万元，现在成交价涨至每平方米4万元以上，若是现在，同在这个位置，我就买不起了 。

正如中原地产首席分析师张大伟所示，北京楼市在加速告别刚需，尤其是新建住宅市场，刚需的收入已经难以承受。张大伟称，刚需收入家庭能够接受的两个价格上限分别是：单价每平方米3万元，总价200万元，但在2015年以来这一波房价上涨的过程中，新建住宅市场的刚需正在被挤出北京。

据中原地产研究中心提供的数据显示，北京通州、大兴、昌平等多郊区普通住宅和别墅的成交价格已超过4万元/平方米，进入4万元时代。

3万元天花板已成故事

三年前，刚需聚集地通州区房价是北京楼市的 晴雨表 ，尽管房价上下波动较明显，但3万元/平方米是这个区域跑不脱的天花板， 进入4万元时代 更是难以想象的局面。在通州，从201“从这1点上说0年较高跳涨至2.6万元/平方米，到2011年下半年部分项目跌至1.2万元/平方米，这是北京一个曾经出现过房价腰斩的区域。

明确的副中心利好来了之后，通州区房价从新建住宅房价难以企及3万元/平方米到现在，二手房已经有多个楼盘成交单价超过4万元/平方米，一手房更是如此，甚至直接跳至5万元/平方米，目前，通州区是北京一个郊区大量项目出现4万元/平方米以上的区域。

在刚刚结束的7月份，通州区新建普通住宅成交均价已经突破3.5万元/平方米。据一位受访者表示，其今年二季度购买的一套总价650万元的新建住宅，几个月过去后，现在同样户型同样面积的新房成交价已达740万元，几个月就涨了90万元。

据中原地打字机产研究中心提供的数据显示，从2016年4月1日至今，在小五金通州，京贸国际公馆均价高达5.2万元/平方米，京贸国际城均价高达49710元/平方米；在昌平、门头沟区域，首开国风美唐均价高达45798元/平方米，西山意境47643元/平方米；在大兴区，亦庄金茂悦均价40467元/平方米。

张大伟称，2016年1月份-7月份，北京郊区单价超过4万元/平方米的物业达到了2556套，创下历史较高纪录。更重要的是，从市场的有效库存看，整体商品房住宅库存合计3.6万套，其中五环内已经接近枯竭，而六环外已经成为北京新房库存的靠前大区域。

单套房平均总价550万元

据中原地产研究部统计数据显示，从2016年二季度开始，北京商品房住宅平均单套进入了500万元时代。从第二季度到现在，平均成交额达到了550万元以上，而在一季度只有450万元上下。二季度开始，北京五环内普通商品房平均单套成交金额历史首次突破1000万元。

值得一提的是，近年来受到土地成本攀升，以及城区供应补给的不足的影响智能温控器，纯商普宅类项目尤其是五环内纯商普宅购置成本明显提高。

根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年前7个月，北京五环内纯商普宅成交均价同比上涨30%，而套均面积也由139平方米升至152平方米，单价与面分压器积的齐涨也使得五环内纯商普宅的套均总价由去年同期的684万元上涨至972万元，而对应周期内别墅产品的使用方便套均总价则分别为1091万元与1079万元，价差由407万元急剧缩减至107万元，价差的急剧缩小，也使得别墅类产品由原本的 高高在上 变得 亲民 多了，在总价差距不大的前提下，大量升级型置业需求开始摒弃城区的纯商普宅类产品，而是选择居住舒适度更高的别墅类产品，由此别墅市场成交出现爆发。

亚豪机构副总经理高姗指出，受到土地价格持续不断攀升的影响，城区纯商普宅类产品与别墅的价差将进一步缩小，甚至出现倒挂，因此今年剩下的几个月别墅市场热度仍将持续。

链家研究院称，2015年以来，纯商品住宅成交均价在波动中上涨，7月份达到次新高水平，为37550元/平方米，环比上涨9.5%，与去年同期相比上涨了36.1%。本月成交均价的大幅变化一方面受到上月的低基数影响，另一方面受成交结构的影响，中高端价位段的住宅成交比重上升拉高了平均价格。从当前市场供给端收缩的态势看，下阶段新房价格仍将可能保持平稳增长的趋势。

从成交特征看，7月份别墅成交表现强劲，大面积住房增速加快，中高档房源成交热度不减，平谷区成交脱颖而出，六环外同比增速超两成，郊区化态势更加明显。而成交面积结构的变化表明，北京市场改善性住房地位逐渐提升，已经成为推动市场成交的 新刚需 。

从成交区域来看，六环外成交逐渐超过五至六环。7月份，六环外共成交2374套，占本月总成交量的48.2%，比五环至六环高12个百分点。从增速看，7月份，六环外成交同比增长22%，而五至六环同比降幅达60%以上。未来六环外或环北京市场将是新房的大趋势。